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広い土地の相続税評価

2018/10/01

広い土地の評価方法が改正されました。

三大都市圏で500平方メートル以上(一部の地域で500平方メートル未満でも可)、 それ以外の地域で千平方メートル以上の土地は2017年まで一定条件を満たすと「広大地」とみなされ、 相続税の評価をかなり下げることができました。

広大地とは、マンション用地に適さない土地で全体を有効利用できず、一戸建ての区画を造成することになる土地のこと。

その場合、新しく道路を通す必要があり、道路部分は売却できないのでその分の評価を下げる仕組みでした。


都内の500平方メートルの広大地の場合、通常の評価額から42.5%。
通常の評価方法では1億円の土地が、広大地になると5,750万円まで下がりました。


広大地として評価する場合、不動産の専門家に宅地開発の想定図を作成してもらう必要があり、
実務上の負担がありました。


そこで、2004年に土地全体の面積に応じて一定の計算式で評価の減額率を決めるルールに改正されました。


ところが、この減額率が大きかったため広大地をわざわざ購入して相続後にすぐに売るなどの節税対策が増えてしまいました。

こうした節税策を封じるため、2018年から新しいルールで広い土地を評価することになったのです。


それが「地積規模の大きな宅地」の評価です。


相続税の評価額は通常よりは下がるものの、減額率を広大地に比べて縮小されました。
都内の500平方メートルの減額率は20%までです。


さらに、「中小工場地区」とされるエリアでは評価減が認められなくなりました。


一方、広大地ではなかった土地が地積規模の大きな宅地と認められ、減税になるケースもあります。
それは「マンション用地に適すか否か」を、土地の容積率で機械的に判定するようになったからです。
東京23区で容積率300%以上、それ以外で400%以上でなければ、マンションが建っていても評価減が認められることになりました。


広い土地の評価方法は頻繁に改正されています。
地主の方など広い土地を持っている方は、今後の改正にもご留意ください。


(執筆:古舘)

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古舘 雅史(ふるだてまさし)

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